Eine Immobilie mit laufendem Mietverhältnis zu verkaufen ist kein Ausnahmefall, sondern alltägliche Praxis auf dem deutschen Immobilienmarkt. Trotzdem sorgt das Thema regelmäßig für Unsicherheit, weil Verkäufer, Käufer und Mieter unterschiedliche Interessen verfolgen und das Mietrecht klare Grenzen zieht. Wer die Regeln kennt, vermeidet teure Fehler und spart sich langwierige Konflikte.
Kauf bricht nicht Miete: Was dieser Grundsatz bedeutet
Der wohl wichtigste Satz aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch für diesen Kontext steht in Paragraf 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete.“ Das bedeutet, dass der neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mietverhältnisses eintritt. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag so, wie er ist, einschließlich vereinbarter Miethöhe, Kündigungsfristen und Schönheitsreparaturklauseln.
Für Verkäufer hat das praktische Konsequenzen: Wer eine Wohnung für 280.000 Euro verkauft, die zu einer Kaltmiete von 700 Euro vermietet ist, übergibt dem Käufer exakt dieses Mietverhältnis. Der Käufer kann die Miete nicht von heute auf morgen anpassen. Mieterhöhungen folgen ausschließlich den gesetzlichen Regeln, insbesondere der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Städten sogar nur 15 Prozent.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Wird eine Mietwohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und soll dann verkauft werden, greift Paragraf 577 BGB. Der Mieter hat in diesem Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss ihm den Kauf zu denselben Konditionen anbieten, die mit einem Dritten ausgehandelt wurden. Die Frist für die Ausübung dieses Rechts beträgt zwei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
Wichtig: Das Vorkaufsrecht gilt nur bei der Umwandlung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf eines bereits bestehenden Wohnungseigentumsanteils. Wer eine seit Jahren als Eigentumswohnung eingetragene, vermietete Wohnung verkauft, muss dem Mieter kein Vorkaufsrecht einräumen. Die Unterscheidung ist in der Praxis oft entscheidend.
Kündigung nach dem Verkauf: Eigenbedarfsregeln bleiben streng
Viele Käufer vermieteter Immobilien spekulieren auf einen späteren Eigenbedarf. Das ist legal, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Zunächst muss eine Sperrfrist beachtet werden: Nach Paragraf 577a BGB beträgt diese in der Regel drei Jahre nach dem Eigentumswechsel. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Rechtsverordnung ausgewiesen wurden, kann die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Eigenbedarfskündigungen scheitern zudem häufig vor Gericht, wenn der angegebene Bedarf nicht überzeugend begründet oder der Mieter besonders schutzwürdig ist. Hohes Alter, schwere Krankheit oder die Unmöglichkeit, zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden, können einer Eigenbedarfskündigung entgegenstehen. Käufer sollten diese Risiken realistisch einpreisen.
Besichtigungen und Mieterrechte während des Verkaufsprozesses
Wer seine vermietete Immobilie verkaufen möchte, braucht in der Regel Besichtigungstermine mit Interessenten. Dabei gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig betreten. Er benötigt die Zustimmung des Mieters und muss Termine mit ausreichend Vorlauf ankündigen, in der Regel mindestens 24 Stunden vorher. Samstage gelten als Werktage, Sonn- und Feiertage dürfen ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters nicht für Besichtigungen genutzt werden.
Mieter sind zwar zur Duldung von Besichtigungen verpflichtet, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht, aber das Maß an Kooperation hängt oft von der Beziehung zwischen beiden Parteien ab. Vermieter, die frühzeitig das Gespräch suchen und Mietern etwa Unterstützung bei der Wohnungssuche anbieten, erleben den Verkaufsprozess erfahrungsgemäß deutlich reibungsloser.
Gerade in regionalen Märkten mit hoher Nachfrage lohnt es sich, einen erfahrenen Makler einzuschalten. Wer beispielsweise in der Metropolregion Hamburg eine vermietete Einheit veräußern möchte, findet über spezialisierte Anbieter wie Immobilien Lüneburg Marktkenntnisse, die bei der realistischen Preisfindung und der rechtssicheren Abwicklung helfen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Ein Aspekt, den Verkäufer häufig unterschätzen, ist die Spekulationssteuer. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, muss den Gewinn als sonstiges Einkommen versteuern. Der Steuersatz richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz und kann damit bei bis zu 45 Prozent liegen.
Ein Rechenbeispiel: Wohnung 2014 für 180.000 Euro gekauft, Verkauf 2023 für 310.000 Euro. Der Gewinn beträgt 130.000 Euro, abzüglich anerkannter Werbungskosten. Liegt der persönliche Steuersatz bei 35 Prozent, sind rund 45.000 Euro Steuer fällig. Diese Kalkulation sollte vor Abschluss des Kaufvertrags feststehen.
Ausnahmen gibt es: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit. Bei dauerhaft vermieteten Objekten greift diese Ausnahme allerdings nicht.
Übergabe und Dokumentation beim Abschluss
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen bestimmte Unterlagen an den Käufer übergeben werden. Dazu gehören:
- der bestehende Mietvertrag samt aller Nachträge und Anlagen
- die Mietkautionsbelege sowie der Nachweis, dass die Kaution separat angelegt wurde
- Protokolle der letzten Betriebskostenabrechnungen
- Übergabeprotokolle aus dem Einzug des Mieters
- laufende Korrespondenz mit dem Mieter, insbesondere zu Mängeln oder Mieterhöhungen
Die Mietkaution geht mit dem Verkauf auf den Käufer über. Der Verkäufer ist verpflichtet, sie an den Käufer auszuhändigen oder direkt zu übertragen. Wird das versäumt, haftet weiterhin der alte Vermieter gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution.
Ein weiterer Punkt: Der Mieter muss über den Eigentümerwechsel schriftlich informiert werden. Es gibt zwar keine gesetzlich vorgeschriebene Frist, aber die Information sollte spätestens zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen, damit künftige Mietzahlungen korrekt adressiert werden.
Fazit: Gut vorbereitet ist halb verkauft
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist mit dem Verkauf einer leerstehenden Wohnung nicht zu vergleichen. Mieterschutzrechte, Vorkaufsrechte, Sperrfristen und steuerliche Pflichten machen das Verfahren komplex. Wer sich frühzeitig informiert, die notwendigen Unterlagen vollständig zusammenstellt und Mieter respektvoll in den Prozess einbezieht, reduziert das Risiko für alle Beteiligten. Ein sachkundiger Makler mit Kenntnissen des regionalen Markts und der rechtlichen Rahmenbedingungen ist dabei kein Luxus, sondern eine vernünftige Investition.
